• +33.(0)5.34.45.58.40

Souvent méconnu, l’achat en nue-propriété, proposé par de nombreux promoteurs, offre divers avantages. A condition de maîtriser toutes les spécificités de son investissement.

L’achat en nue-propriété se développe depuis quelques années. Il concerne surtout des biens immobiliers neufs, vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou des biens anciens vendus rénovés. Il consiste à n’acheter que la nue-propriété d’un bien, l’usufruit étant acquis pendant une période fixée par le contrat, en général entre 15 et 20 ans, par un autre investisseur, le plus souvent un bailleur social ou une compagnie d’assurance.

 

Comment ça marche ?

L’achat de la seule nue-propriété permet d’être propriétaire des murs, l’usufruitier ayant le droit d’usage sur le logement, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer pendant une durée fixée lors de l’achat. La valeur de l’usufruit temporaire est déduite du bien et permet d’acheter la nue-propriété avec une décote de 30 à 50 % par rapport à la valeur du bien en pleine propriété.

Cette décote est calculée en fonction de la durée de l’usufruit temporaire, de la qualité du bien mais aussi des revenus locatifs que va percevoir l’usufruitier. Une attention particulière doit être portée à ce calcul afin de ne pas surpayer la valeur de la nue-propriété du bien.

 

Qui paye quoi ?

Pendant la durée de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire ne paye que les gros travaux, comme la réfection de la toiture. Toutes les autres réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier. La convention signée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier peut même prévoir que la totalité des travaux, y compris les grosses réparations, soient à la charge de l’usufruitier. Quant à la taxe foncière, elle est toujours réglée par l’usufruitier. Une clause de remise en état du bien à la fin de l’usufruit temporaire est conseillée et permet au nu-propriétaire de retrouver la pleine-propriété d’un bien en bon état d’usage. L’occupation du logement ou sa mise en location, par le nu-propriétaire devenu plein propriétaire, est ainsi facilitée. Si le bien n’est pas rendu par l’usufruitier au nu-propriétaire dans le délai fixé, des pénalités de retard peuvent également être prévues.

 

Les critères d’achat

Il est conseillé d’acheter dans des zones géographiques où la demande locative est tendue afin que le logement puisse être facilement loué et se valorise pendant la durée de l’usufruit. Pour ces raisons, de nombreux programmes sont proposés à Paris, en Île-de-France ou dans les grandes métropoles les plus attractives, notamment à Bordeaux et à Lyon. Comme pour un achat immobilier classique, la qualité de l’emplacement, son environnement (transports, commerces, écoles...), la qualité de la construction et son prix sont prépondérants.

 

Les avantages fiscaux

Au terme de la période fixée au contrat, la pleine propriété est reconstituée au profit du nu-propriétaire sans aucune fiscalité ni frais. Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire ne paye aucun impôt sur les loyers qui sont encaissés par l’usufruitier.

 

Déduction des intérêts de l’emprunt

Lorsque le nu-propriétaire a recours à l’emprunt pour financer son achat, les intérêts de cet emprunt sont déductibles de ses autres revenus fonciers si l’usufruitier loue le logement et est soumis à l’impôt sur le revenu ou est un bailleur social. Cette solution lui permet de défiscaliser ses autres revenus fonciers.

 

Exonération d’IFI

En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le nu-propriétaire n’a pas à tenir compte de la valeur du bien pendant toute la période de démembrement.

 

Donation à moindre coût

Si le nu-propriétaire souhaite faire une donation de son bien, seule la valeur du bien en nue-propriété constitue l’assiette imposable, ce qui réduit les droits de donation à payer.

 

Plus-values immobilières

En cas de revente, le bien est assujetti à la fiscalité des plus-values immobilières et se trouve donc exonéré de plus-values au terme de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

 

Le profil de l’investisseur

L’achat en nue-propriété s’effectue sur une longue période, il s’adresse donc à un investisseur patient qui n’a pas besoin de revenus pendant cette période et peut immobiliser longtemps un capital.
Si l’achat s’effectue à crédit, l’investisseur doit s’assurer qu’il peut rembourser le prêt tout en ne percevant pas de revenus locatifs. Dans ce cas, l’acheteur en nue-propriété doit disposer de revenus confortables (professionnels, fonciers...).
L’investisseur doit également avoir à l’esprit que le locataire peut se maintenir dans les lieux après la fin de l’usufruit temporaire, ce qui l’obligera à effectuer une procédure judiciaire d’expulsion longue et coûteuse. Ce type d’achat concerne donc un investisseur averti qui pourra judicieusement s’entourer des conseils de son notaire afin de minimiser les risques.

 

Où s’adresser ?

L’achat en nue-propriété s’est considérablement développé, certains programmes de promoteurs immobiliers étant conçus dès le départ pour une vente en démembrement de propriété. En effet, ce type de vente permet à des bailleurs sociaux de pouvoir louer à moindre frais dans des zones où l’immobilier est tendu. Pour les communes, ce type d’offres est également intéressant dans la mesure où leur quota de logements sociaux issus de la loi SRU est ainsi rempli ou amélioré. Pour toutes ces raisons, de nombreuses offres existent et sont proposées par des intermédiaires qui font le lien entre les promoteurs et les investisseurs.